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『原価公開方式』分離発注とはcompany

建築家と家を建てよう!

建築家は、単なるデザイナーではありません。
 ほとんどの建築家が取得している建築士という資格は、建築にかかわる構造、環境、法規、計画、施工に対し、幅広い知識を必要とされます。
 "建築構造や住環境に精通し、デザインも出来る建築士"それが建築家です。あなたがもし、本当に良い家を建てたいと思うならば、建築のプロフェッショナルである建築家をパートナーにすることを考えてください。
 建築家をパートナーにすると、多彩な提案、詳細な図面、コンピューターグラフィックスや模型により、建物を建てる前に自分の家を見ることだってできます。
 しかし、建築家と住宅を建てようと思うと、ハウスメーカーや工務店に支払う金額のほかに、さらに建築家に払うお金が発生してしまいます。また、建築家はいろいろな良い設備やかっこいい材料などを提案してきます。それらを採用しようと思うと、やはり「建築家住宅」は「高い!」ということになってしまいます。

「そんなにお金はかけられないけれど、建築家住宅がほしい!」と思ったなら、「分離発注」を検討してみてください。

分離発注とは

分離発注とは、施主による直営の工事方式です。
 ハウスメーカーや工務店に家を発注した場合でも、実際に建ててくれるのは、基礎屋さん、大工さん、屋根屋さん、水道屋さん、電気屋さんなどの職人さんであり、木材や設備を売ってくれるのは木材屋さん、建材屋さんです。
 ならば、ハウスメーカーや工務店などを通さずに、直接職人さんと契約し、家を建ててもらいましょう。木材や設備は直接木材屋さん・建材屋さんに売ってもらいましょう。
 しかし、それには高度な専門知識が必要です。職人さんは自分の職業にはとても詳しいですが、建物全体となるとあまり詳しくはありません。そこで、全体を見ながら職人さんに指示を出したり、材料を手配したりする人が必要です。
 そこで、建築家の出番です。建築家は建物全体のプロフェッショナルです。設計者である建築家は、あなたの家の細かな部分まで熟知しています。建築家が現場監督まで勤めれば、図面通り、思い通りの家を建てることが出来ます。

一般請負方式と分離発注のシステム比較

分離発注とは、施主による直営の工事方式です。

   
   

監理者と施工者が同一の会社のため工事監理が
形骸化しやすい。

※工事管理と工事監理の違い

工事監理とは、工事を設計図書と照合し、
それが設計図書の通りに実施されているか
いないかを確認する業務
⇒有資格者(建築士)しか行えない。

工事管理とは、施工者が現場を運営する業務
⇒建設会社(現場監督)が行う
 特に有資格者(建築士)である必要はない

◆分離発注のメリット・デメリット

メリット ・請負者が受け取る中間マージンを大幅に削減することが出来る
デメリット> ・支払いが多数となり、建築主の手間がかかる
・設計監理者=分離発注マネージャーの場合、建築士の作業量が非常に多い。
      ⇒建築士の能力によって、設計や工事が大きく左右される。

◆本当に安くて高品質な家とは?「工事原価を考える」

 1軒の住宅を建てるためには、多種多様の工事が行われます。これらを、一つの業者がすべて行うことは非常にまれです。
 一般的には、工事のほとんどを下請けの専門工事業者さんが行います。これらの専門工事業者さんに、工事請負者が支払うお金に、材料代や設備代を含めた「直接工事に使われるお金」が、「工事原価」とよばれます。
 さて、実際には「総建築費」のうち、どれくらいのお金が「工事原価」に使われているのでしょうか?

一般的には、工事請負者の会社規模が大きくなればなるほど、「必要経費」が多くなるため、「直接建設費」の比率は小さくなる傾向にあります。
 毎日のようにTVコマーシャルが流れ、モデルルームもたくさんあり、大勢の営業マンがいる、全国規模のいわゆる「大手ハウスメーカー」では、「直接建設費」に使われるお金は、実は半分程度と言われています。
 これは、大手ハウスメーカーが不当な利益を得ているという意味ではなく、そのくらいの利益がないと体制が維持できないということです。

◆設計監理料・マネジメント料は面積定額制

 通常、設計監理料は、総建築費からの割合で算出されることが多いですが、家工房の設計監理料・マネジメント料は、工事面積当たりの定額制を採用しています。
 工事面積は、建築基準法上の延べ床面積に、『玄関ポーチやテラスなどで建築面積に含まれるもの、 吹抜けで天井高が2.1m以上のもの、ロフト、バルコニー(ベランダ)』の1/2の面積を含むものとして計算してます。
  設計監理料   
   工事面積 ¥15,000 × u (税別)   
  マネジメント料  
   工事面積 ¥12,500 × u (税別)
工事面積が40坪であれば、総建築費が2000万円でも3000万円でも
  設計監理料     40(坪)×3.3124(u/坪)×¥15,000 = 198万円(税別)※1万円以下切り捨て
  マネジメント料    40(坪)×3.3124(u/坪)×¥12,500 = 165万円(税別)※1万円以下切り捨て
 合計 363万円 × 1.08 = 392.04万円(税込)となります。

設計監理料率・マネジメント料率は、
  総建築費2000万円(税抜)の場合 363万円/2,000万円×100 = 18.15 (%)
  総建築費3000万円(税抜)の場合 363万円/3,000万円×100 = 12.10 (%
の様に変動します。

このメリットは 
・金額算出が単純であり、床面積決定とともに設計監理料・マネジメント料が確定する。
・設備や建材をインターネットで注文して支給する場合などでも、設計料に変動がないため、自由に行える。

・建築資材・専門工事業者と金銭的な関係がないので、常に中立の立場で監理を行える。  などがあります。
※工事面積が100u(約30坪)以下の住宅の場合は、
コンパクトハウス料金として一律275万円(税別)とさせていただきます!

◆一括請負方式と分離発注方式の見積もりの比較

工事原価2000万円延べ床面積40坪の場合、総建築費がいくらになるか、比較してみましょう。  このように、分離発注方式を、特に粗利益が高く原価率の低い中堅・大手ハウスメーカーと比べると、工事原価、つまり「直接工事に使われるお金」が同じ場合、総建築費に大きな差が出てしまいます。逆に、総建築費が同じ場合は、工事原価が大幅に少ないため、原価の差は、ほとんどそのまま建物のクオリティの差として現れます。

 建築家住宅では、建て主の漠然とした「理想の家創り」を経験豊富な建築家が、具体化して設計図書をつくってゆきます。その設計図書には、家族の「夢と思い」がぎっしりと詰まっています。たくさん我ままを言ってもらい、それを”家”という形にしていくのが、建築家の仕事です。

 つまり、「分離発注の建築家住宅」最大の特徴は
 ●設備・仕様が同じなら、分離発注で建てれば建築費がずっと安くなります。
 ●また、総建築費が同じであれば、建て主の希望を我慢したり、諦めたりせず、より良い家を創ることができます。

◆建築費支払時期の比較

一括請負方式と分離発注方式で、10月末日の完成を目指す場合の、一般的なタイムスケジュール <>特徴 ・支払い回数が少ないので、建築主の労力が少なくて済みます。
    ・契約時や上棟時に、半分以上の支払いが発生するため、工事が行われる前に工事費の支払いが発生してしまいます。 特徴 ・設計料が工事着工前に発生します。
    ・支払いが毎月発生し、支払先もたくさんの業者となるため、手間がかかります。
    ・工事代金はすべて、出来高払い、もしくは当該工事終了後となります。

◆全国の高気密高断熱住宅の有志のブログ◆


『めざせ!Q1(キューワン)住環境。』
岩手県・住まい環境プランニング・古川 繁宏さん

『俺の家は高性能!』
岩手県・住まい環境プランニング・昆 寛さん

『おーがにっくな家 ブログ』
新潟県・オーガニックスタジオ新潟(株)
・相模 稔さん

『兵庫県の注文住宅建築設計事務所
松尾設計室のブログ』

兵庫県・松尾設計室・松尾 和也さん

『家づくり西方設計』
秋田県・西方設計・西方 里見さん

『株式会社 森の風工房 風の便り』
東津軽郡蓬田村・(株)森の風工房
・藤本 淳さん

『青森市の新築・リフォームなら林工務店に
お任せ!陽一のすごもり日記』

青森市・林工務店・林 陽一さん